Quante volte hai sentito dire: “Io affitto su Airbnb e pago solo il 21%, è una pacchia!”
E magari anche tu hai pensato: “Bene, così lo faccio anch’io”.

Peccato che la realtà, soprattutto dopo le ultime novità fiscali, sia un po’ diversa.

Com’è la situazione oggi:

Dal 2024 lo Stato ha deciso di stringere le maglie:

• Su tutti gli immobili che destini agli affitti brevi paghi la cedolare secca al 26%.

• Puoi scegliere un solo appartamento su cui applicare l’aliquota ridotta al 21%, indicandolo in dichiarazione.

• Se affitti 5 o più appartamenti nello stesso anno, per legge sei considerato un imprenditore → partita IVA, regime d’impresa e addio cedolare secca.
  
  

E qui entra in gioco il grande equivoco,il “finto” 21%.

Portali come Airbnb o un property manager come Homiko, quando incassano l’affitto o intervengono nel pagamento, sono obbligati per legge ad applicare una ritenuta del 21%.
Questa ritenuta è un acconto, non l’imposta definitiva.

Cosa significa?

• Se l’immobile che stai affittando è quello che hai scelto per il 21%, in dichiarazione sei già a posto.

• Se invece è un altro immobile, la tua aliquota finale è al 26% → e quindi in dichiarazione dovrai versare la differenza.
  
  

Un esempio semplice:

Immagina di incassare 20.000 € in un anno da un bilocale.

• Airbnb (o il PM) trattiene il 21% = 4.200 €.

• In dichiarazione, però, scopri che su quell’immobile l’aliquota è 26% = 5.200 €.

• Risultato: devi integrare altri 1.000 €.

  
  

Molti proprietari pensano: “Ho visto il 21% trattenuto, quindi ho già pagato tutto”.
Errore! È solo un anticipo: la vera imposta si decide in dichiarazione.

Dove sbagliano tanti proprietari:

• Confondono la ritenuta con l’imposta finale.

• Non scelgono l’immobile giusto da tenere al 21%.

• Superano i 4 appartamenti senza rendersene conto → e scatta l’attività d’impresa.
  
  

Il punto è questo:
Gestire affitti brevi non è impossibile, ma la parte fiscale può diventare una trappola se non sai bene come muoverti.

👉 Con il servizio Homiko di Youdama non solo applichiamo la ritenuta come sostituto d’imposta (quindi tu non devi pensarci), ma soprattutto ti aiutiamo a scegliere l’immobile giusto per il 21%, a non sforare la soglia dei 4 e a presentarti al commercialista con un quadro già pronto e pulito.

Risultato? Tu guadagni, noi ti evitiamo grane.

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